Trình tự, thủ tục thực hiện giao
dịch về nhà ở được quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng
Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp,
góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật
Nhà ở 2014; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ
cần lập văn bản tặng cho.
Nội dung của hợp đồng do các bên
thỏa thuận nhưng phải bao gồm các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở
2014 sau:
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao
dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp
đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng
chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ;
mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo
đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
c) Giá trị góp vốn, giá giao dịch
nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định
đó;
d) Thời hạn và phương thức thanh
toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở;
e) Thời gian giao nhận nhà ở; thời
gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn
cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
thời hạn góp vốn;
Vấn đề bảo hành nhà ở được quy định
tại Điều 85 Luật Nhà ở 2014 như sau: Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở
phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân
cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất
quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán,
bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định sau:
Nhà ở được bảo hành kể từ khi
hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau: Đối
với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng. Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu
là 24 tháng.
Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa
chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng,
cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp
điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể
phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp
nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán,
bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy
định của nhà sản xuất. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức,
cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành
theo quy định của pháp luật.
f) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Cam kết của các bên;
h) Các thỏa thuận khác;
i) Thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng;
j) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
k) Chữ ký và ghi rõ họ, tên của
các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người
ký.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Các bên thỏa thuận để một bên thực
hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với
nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có
trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm
thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Bước 3: Thực hiện giao dịch
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho,
nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất
ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
* Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở 2014 ta
có các thời thời điểm chuyển quyền sở hữu như sau:
Thứ nhất, trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện mua bán nhà ở
giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở
thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê
mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác.
Thứ hai, trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển
quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi
nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
Thứ ba, trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà
ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên
mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà
ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản là
thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ
tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo Khoản 5 Điều
19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
Thứ tư, trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu
nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.
Nhận xét
Đăng nhận xét