QUY TRÌNH LÀM SỔ ĐỎ KHI MUA BÁN ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY QUA NHIỀU CHỦ

Hiện nay, việc giao dịch mua bán đất đai thông qua giấy tờ viết tay vẫn diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương tại Việt Nam, đặc biệt là ở những vùng nông thôn hoặc nơi người dân chưa có thói quen thực hiện giao dịch qua hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này tạo ra nhiều khó khăn, đặc biệt là khi thửa đất đã được mua bán qua nhiều chủ sở hữu nhưng chưa có giấy tờ pháp lý rõ ràng. Điều này gây trở ngại rất lớn trong việc xác lập quyền sở hữu hợp pháp và làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ). Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các trường hợp, quy định pháp luật liên quan và hướng dẫn cụ thể cách xử lý các tình huống phát sinh khi mua bán đất viết tay qua nhiều chủ nhằm hỗ trợ người dân và doanh nghiệp hiểu rõ hơn về các bước cần thực hiện.

 

Mua bán đất đai qua nhiều chủ

Giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, cụ thể là Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực mới được coi là hợp pháp và có hiệu lực thi hành. Vì vậy, các giao dịch đất đai được thực hiện dưới hình thức giấy viết tay không được xem là đúng quy định pháp luật, dễ dẫn đến các tranh chấp về quyền sở hữu.

Cụ thể:

• Với các giao dịch viết tay được ký kết trước ngày 01/07/2004, pháp luật vẫn có thể xem xét công nhận quyền sử dụng đất dựa trên hướng dẫn của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.
• Tuy nhiên, với các giao dịch từ ngày 01/07/2004 trở đi, theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch không đúng hình thức sẽ bị coi là vô hiệu. Nhưng Điều 129 khoản 2 Bộ luật Dân sự cũng mở ra cơ hội công nhận nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ và có đơn yêu cầu Tòa án xác nhận hiệu lực hợp đồng.

Trên thực tế, khi xét xử các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay, Tòa án không chỉ dựa vào hình thức giấy tờ mà còn xem xét toàn diện các yếu tố khác như năng lực pháp lý của các bên, tính tự nguyện khi giao dịch, việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền, bàn giao đất và tính hợp pháp của nội dung hợp đồng.

Làm sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay qua nhiều chủ: Phân loại trường hợp và quy trình thực hiện

Trong trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay qua nhiều chủ, việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Có thể phân loại như sau:

Trường hợp 1: Mua bán đất bằng giấy viết tay, đất chưa được cấp sổ đỏ

Đây là trường hợp phổ biến nhất, khi các chủ cũ trong chuỗi giao dịch không có hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cuối cùng có thể thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không cần phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Cụ thể, nếu người sử dụng đất nhận chuyển nhượng đất không đúng quy định pháp luật nhưng có chữ ký xác nhận của các bên liên quan và không thuộc trường hợp loại trừ, người sử dụng đất này sẽ được thực hiện đăng ký lần đầu theo đúng quy định mà không phải làm thủ tục chuyển quyền. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng không được yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định pháp luật, trừ các trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp áp dụng khoản 1 Điều 42 này, bao gồm:

• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 07/01/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 01/08/2024 có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong thực tế, cơ quan đăng ký đất đai thường chỉ cấp sổ đỏ cho người đầu tiên trong chuỗi giao dịch. Do đó, người mua cuối cùng cần làm việc trực tiếp với chủ đất hiện có để ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.

Trường hợp 2: Mua bán đất bằng giấy viết tay nhưng thửa đất đã có sổ đỏ

Khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng giao dịch chuyển nhượng trước đó chỉ có giấy viết tay, người mua có thể thực hiện một trong các phương án sau:

• Liên hệ với chủ sở hữu đứng tên trên sổ đỏ để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau đó, thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ và khai báo thuế, lệ phí liên quan.
• Nếu chủ đất không hợp tác, người sử dụng đất hiện tại có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định, nộp đơn đăng ký biến động kèm các giấy tờ chứng minh chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng viết tay đã ký, đồng thời Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo công khai việc này và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất nếu không có tranh chấp.

Quy trình đăng ký biến động bao gồm nộp đơn mẫu theo quy định, công khai niêm yết thông báo tại Ủy ban nhân dân xã và chờ tối thiểu 30 ngày để giải quyết tranh chấp nếu có.

Trường hợp 3: Yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của các giấy tờ viết tay

Nếu không thể tìm được chủ sở hữu đầu tiên hoặc chủ cũ không hợp tác, người mua có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công nhận hiệu lực của các hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay. Thủ tục này thuộc phạm vi yêu cầu dân sự, không phải vụ án dân sự thông thường.

Tuy nhiên, phương án này thường gặp nhiều khó khăn do Tòa án rất thận trọng trong việc công nhận quyền sử dụng đất chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật hiện hành. Việc chứng minh đầy đủ các yếu tố về tự nguyện, thanh toán, bàn giao đất qua nhiều đời chủ cũng rất phức tạp và tốn thời gian, chi phí.

 

Thủ tục làm sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay

Các tình huống phát sinh và cách xử lý khi làm sổ đỏ với đất mua bán bằng giấy viết tay

Khi chủ sở hữu trung gian đã qua đời

Nếu trong chuỗi giao dịch có chủ sở hữu trung gian đã mất, cần phải bổ sung giấy tờ chứng minh quyền thừa kế hợp pháp của người thừa kế. Điều này thường làm tăng độ phức tạp và thời gian xử lý do phải xác minh dòng dõi, thu thập chữ ký của các đồng thừa kế hoặc thực hiện thủ tục khai nhận di sản.

Quy trình cấp sổ đỏ có khác biệt theo loại đất không?

Về mặt thủ tục, quy trình nộp hồ sơ và xem xét theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP là tương tự nhau đối với các loại đất. Tuy nhiên, điều kiện cấp Giấy chứng nhận và các nghĩa vụ tài chính có thể khác nhau tùy thuộc vào loại đất như đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, v.v., theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn.

Xử lý tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng)

Người sử dụng đất có thể đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng) nếu tài sản đó được tạo lập hợp pháp và có đầy đủ giấy tờ chứng minh. Việc này sẽ được giải quyết đồng thời với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi có đơn tranh chấp trong thời gian niêm yết công khai

Nếu trong thời gian niêm yết có người nộp đơn tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tạm dừng thủ tục cấp giấy và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, có thể là UBND cấp xã hoặc Tòa án nhân dân, tùy tính chất vụ việc.

Nghĩa vụ tài chính và thời gian hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ

Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đất đai qua các trường hợp nêu trên, người đề nghị thường phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính gồm: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy, tiền sử dụng đất (nếu có), các chi phí đo đạc, thẩm định hồ sơ. Mức phí và các khoản phải nộp sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp, nguồn gốc và loại đất.

Thời gian xử lý hồ sơ rất khác nhau, có thể kéo dài từ vài tháng đến hơn một năm tùy thuộc vào tính phức tạp, mức độ tranh chấp, sự hợp tác của các bên và khối lượng công việc tại cơ quan chức năng. Riêng thủ tục niêm yết công khai theo quy định tối thiểu mất 30 ngày.

Khi không đủ điều kiện cấp sổ đỏ và xử lý pháp lý

Trong trường hợp thửa đất mua bán bằng giấy viết tay qua nhiều chủ không đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thể yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng, người mua có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán vô hiệu vì người bán không có quyền chuyển nhượng đất.

Những câu hỏi thường gặp (FAQs) liên quan đến việc mua bán đất viết tay qua nhiều chủ và làm sổ đỏ

• Nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP là gì?

Người mua cuối cùng phải đóng lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy, tiền sử dụng đất (nếu có), phí đo đạc, thẩm định.

• Thời gian làm thủ tục cấp sổ đỏ kéo dài bao lâu?

Tùy vào hồ sơ, mức độ phức tạp và tranh chấp, từ vài tháng đến hơn một năm.

• Nếu một trong các chủ trung gian đã mất thì làm thế nào?

Phải bổ sung hồ sơ chứng minh quyền thừa kế của người thừa kế hợp pháp.

• Có sự khác biệt về quy trình cấp sổ đỏ giữa các loại đất?

Quy trình tương tự nhưng điều kiện và nghĩa vụ tài chính khác nhau theo loại đất.

• Tài sản trên đất được xử lý ra sao?

Có thể đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu có giấy tờ hợp pháp.

• Khi có tranh chấp trong thời gian niêm yết thì sao?

Thủ tục cấp giấy bị tạm dừng, các bên được hướng dẫn giải quyết tranh chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Phương án yêu cầu Tòa án công nhận giấy viết tay có khả thi không?

Khó khăn và tốn kém, thường là phương án cuối cùng khi các cách khác không thành công.

Dịch vụ hỗ trợ pháp lý làm sổ đỏ với đất mua bán viết tay qua nhiều chủ

Nhằm giúp khách hàng nhanh chóng và hiệu quả giải quyết các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất mua bán bằng giấy viết tay qua nhiều chủ, các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp rất cần thiết. Chuyên tư vấn luật cung cấp:

• Tư vấn giải pháp pháp lý phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
• Kiểm tra, rà soát hồ sơ, giấy tờ liên quan.
• Hỗ trợ thu thập chứng cứ và các tài liệu bổ sung cần thiết.
• Soạn thảo đơn từ, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký.
• Đại diện khách hàng làm việc với các cơ quan đăng ký đất đai và nhà nước.
• Hỗ trợ và đại diện tại Tòa án khi cần thiết.

 

Luật sư tư vấn về thủ tục làm sổ đỏ

Việc mua bán đất bằng giấy viết tay qua nhiều chủ và thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết kỹ lưỡng về pháp luật và thủ tục hành chính. Tuy nhiên, với sự hỗ trợ của các quy định hiện hành và các giải pháp pháp lý phù hợp, người dân hoàn toàn có thể giải quyết được các vướng mắc phát sinh, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, đồng hành cùng Quý khách hàng trong việc xử lý các vấn đề liên quan đến đất đai một cách thuận lợi, đúng quy định pháp luật. Quý khách hàng cần hỗ trợ hoặc có thắc mắc vui lòng liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời.

Nguồn: Mua bán đất viết tay qua nhiều chủ, làm sổ đỏ như thế nào?

>>> Xem thêm: 

• Hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu xử lý như thế nào?
• Giải quyết tranh chấp đất đai khi mua bán bằng giấy viết tay cho nhiều người