NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ MUA BÁN ĐẤT KHI KHÔNG ĐỦ DIỆN TÍCH TÁCH THỬA

Trong thực tiễn sử dụng đất, việc mua bán chuyển nhượng một phần thửa đất không đủ diện tích tách thửalà câu hỏi pháp lý phổ biến và được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, điểm khó khăn lớn nhất lại nằm ở khâu đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai, bởi phần diện tích đất chuyển nhượng cần phải thỏa mãn yêu cầu về diện tích tối thiểu để tách thửa thành một thửa đất riêng biệt mới được phép làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp diện tích không đủ, người dân cần áp dụng những phương án nào để có thể thực hiện giao dịch? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định và đưa ra các giải pháp thực tiễn nhằm giúp người sử dụng đất hiểu rõ hơn.

 

Diện tích đất tách thửa không đủ thì có mua bán được không?

Các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 45 Khoản 1 Luật Đất đai 2024 quy định rõ về các điều kiện cơ bản để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gồm:

• Người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là “sổ đỏ”).
• Thửa đất không đang trong tình trạng tranh chấp hoặc nếu có thì phải được giải quyết dứt điểm theo phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không nằm trong diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.

Từ đó có thể thấy, Luật Đất đai 2024 cho phép chuyển nhượng cả phần đất trong thửa đất, không yêu cầu bắt buộc phần chuyển nhượng phải đủ diện tích tối thiểu để tách thửa. Tuy nhiên, khi tiến hành thủ tục sang tên, phần đất chuyển nhượng cần phải đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tách thửa độc lập mới được đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Trên thực tế, nhiều văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương vẫn áp dụng yêu cầu này, gây khó khăn cho người mua bán đất không đủ diện tích tách thửa.

Khả năng thực hiện giao dịch khi không đủ diện tích tách thửa

Việc đất không đạt diện tích tối thiểu để tách thửa không làm mất đi quyền chuyển nhượng hợp pháp của người sử dụng đất nhưng sẽ gặp trở ngại trong việc hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động đất đai và sang tên sổ đỏ cho người mua. Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, để tách thửa phải đảm bảo:

• Đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.
• Có lối đi hợp lý, kết nối với đường giao thông công cộng và các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật như cấp nước, thoát nước.
• Diện tích thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Nếu diện tích đất tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu cho phép thì theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 220, phải thực hiện đồng thời thủ tục hợp thửa với thửa đất liền kề. Như vậy, khi không thể tách thửa, việc đăng ký biến động đất đai và sang tên cho phần đất chuyển nhượng sẽ không được chấp thuận.

Hình thức đồng sở hữu khi mua đất không đủ diện tích tách thửa

Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 cho phép một thửa đất có thể thuộc quyền sử dụng của nhiều người cùng sở hữu chung. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận cho cả nhóm và chỉ định người đại diện. Trong trường hợp phần đất không đủ điều kiện tách thửa, người mua và người bán có thể lựa chọn hình thức đồng sở hữu. Hai bên sẽ cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc ủy quyền cho một người đại diện đứng tên. Phần diện tích đất sử dụng chung và riêng của từng người cần được đo đạc và ghi rõ trên Giấy chứng nhận để tránh tranh chấp trong tương lai, theo hướng dẫn cụ thể tại Điều 36 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

 

Điều kiện tách thửa đất

Một số vấn đề thường gặp khi mua bán đất không đủ diện tích tách thửa

• Rủi ro khi chọn đồng sở hữu: Mâu thuẫn trong quản lý, sử dụng đất, định đoạt tài sản chung như bán, thế chấp, tặng cho có thể xảy ra nếu không có thỏa thuận rõ ràng. Việc phân chia tài sản chung cũng rất phức tạp nếu các bên không thống nhất.
• Chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất chung: Người đồng sở hữu có thể chuyển nhượng phần quyền của mình, nhưng các đồng sở hữu còn lại được quyền ưu tiên mua theo quy định Bộ luật Dân sự.
• Quy định diện tích tối thiểu áp dụng cho đất nông nghiệp: UBND cấp tỉnh sẽ quy định diện tích tối thiểu tách thửa đối với tất cả các loại đất, kể cả đất nông nghiệp, nhằm đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả và chống phân mảnh ruộng đất.
• Xây dựng trên đất đồng sở hữu: Phải có sự đồng thuận bằng văn bản của các đồng sở hữu khác, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng theo quy định.
• Cơ sở xác định diện tích tối thiểu tách thửa: UBND cấp tỉnh dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện kinh tế – xã hội địa phương để ban hành quy định về diện tích tách thửa.

Ngoài ra, việc tặng cho đất không đủ diện tích tách thửa cũng bị hạn chế tương tự như mua bán, buộc phải lựa chọn đồng sở hữu hoặc hợp thửa.

Dịch vụ hỗ trợ pháp lý về tách thửa và chuyển nhượng đất đai

Chuyên tư vấn luật cung cấp đa dạng dịch vụ tư vấn pháp luật về đất đai nhằm hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch phức tạp, bao gồm:

• Tư vấn pháp lý liên quan đến điều kiện chuyển nhượng, quy hoạch và thủ tục thực hiện theo quy định địa phương.
• Soạn thảo và kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đồng sở hữu, hợp thửa hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Đại diện làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai để hoàn thiện thủ tục hợp thửa, đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính.
• Hướng dẫn, tư vấn giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất hoặc sau chuyển nhượng.

Luật sư tư vấn quy định về tách thửa đất

Tóm lại, việc mua bán một phần thửa đất không đủ diện tích tối thiểu tách thửa về mặt hợp đồng là hoàn toàn có thể thực hiện. Để đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro pháp lý và tiến hành giao dịch an toàn, khách hàng nên tìm đến sự tư vấn chuyên nghiệp của luật sư chuyên ngành đất đai. Chuyên tư vấn luật cam kết mang đến dịch vụ tư vấn nhanh chóng, hiệu quả và đúng quy định pháp luật, giúp Quý khách giải quyết mọi vướng mắc liên quan đến giao dịch đất đai thuận lợi nhất. Hãy liên hệ ngay hotline 1900636387 để nhận tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời.

Nguồn: Không đủ diện tích tách thửa có mua bán đất được không?

>>> Xem thêm:

• Tranh chấp mua đất không đủ điều kiện tách thửa xử lý như thế nào?
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài trên 30 năm