MUA NHÀ BẰNG VI BẰNG LÀ GÌ VÀ VÌ SAO DỄ XẢY RA TRANH CHẤP?

Hiện nay, việc mua nhà qua vi bằng trở thành một hình thức phổ biến trong giao dịch bất động sản, nhất là khi nhiều người chọn không thực hiện công chứng hợp đồng mua bán. Thay vì vậy, họ dựa vào vi bằng do Thừa phát lại lập để làm chứng nhận cho các bên trong giao dịch. Tuy nhiên, vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện hoặc hành vi có thật, không phải là tài liệu pháp lý thay thế cho hợp đồng công chứng hay chứng thực. Việc dùng vi bằng sai mục đích có thể khiến giao dịch mất hiệu lực pháp lý, kéo theo những tranh chấp và tổn thất nghiêm trọng cho các bên liên quan. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này cùng hướng xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Có được mua nhà bằng vi bằng không?

Giá trị pháp lý của vi bằng trong mua bán nhà đất và những nguy cơ tiềm ẩn

Mua nhà bằng vi bằng được nhiều người tin tưởng vì sự tiện lợi, nhanh chóng và chi phí thấp hơn công chứng. Tuy nhiên, vi bằng không đủ cơ sở pháp lý để chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Việc hiểu đúng về bản chất và chức năng của vi bằng là cực kỳ quan trọng để tránh các rủi ro pháp lý về sau.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận một sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại chứng kiến trực tiếp và lập theo yêu cầu. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 36 Nghị định này khẳng định vi bằng không thể thay thế cho hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Do đó, vi bằng chỉ chứng minh việc giao nhận tiền giữa các bên chứ không xác lập hay chuyển giao quyền sở hữu nhà đất. Vì thế, vi bằng chỉ là một loại chứng cứ để Tòa án tham khảo trong trường hợp tranh chấp, không phải là căn cứ pháp lý công nhận giao dịch hợp pháp.

Ngoài ra, pháp luật nghiêm cấm việc dùng vi bằng để thay thế thủ tục công chứng đối với các giao dịch bắt buộc công chứng, bao gồm mua bán bất động sản (theo khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP). Do đó, việc lập vi bằng cho giao dịch mua bán nhà đất là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 82/2020/NĐ-CP.

Các phương án giải quyết tranh chấp khi mua nhà bằng vi bằng

Vì giao dịch qua vi bằng không có giá trị pháp lý trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu, các bên dễ xảy ra tranh chấp khi một bên không thực hiện đúng cam kết. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, người tham gia giao dịch cần biết cách xử lý tình huống tranh chấp.

Thương lượng và hòa giải

Đây là lựa chọn ưu tiên để giải quyết tranh chấp nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và duy trì quan hệ tốt đẹp giữa các bên. Thương lượng có thể được thực hiện theo các hình thức:

Tự thương lượng: Các bên trực tiếp trao đổi để tìm phương án giải quyết.
Hòa giải tại UBND xã: Mặc dù không bắt buộc, nhưng đây là bước hỗ trợ có sự chứng kiến và giúp đỡ của cơ quan nhà nước.
Sử dụng trung gian hòa giải: Nhờ một bên thứ ba uy tín làm người trung gian điều phối.

Tuy nhiên, các thỏa thuận này chỉ có giá trị khi các bên tự nguyện thực hiện, không có tính bắt buộc thi hành nếu không được Tòa án phê chuẩn.

Khởi kiện tại Tòa án

Nếu hòa giải không thành, một bên có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu xử lý theo pháp luật. Khi khởi kiện cần lưu ý:

Thời hiệu khởi kiện: Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm điều cấm không bị giới hạn thời hiệu; với vi phạm hình thức thì thời hiệu là 2 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập.
Hồ sơ khởi kiện: Bao gồm đơn khởi kiện, bản sao vi bằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng cứ về việc giao nhận tiền, giấy tờ cá nhân của người khởi kiện và các tài liệu liên quan.
Thủ tục xét xử: Tòa án sẽ tiếp nhận, thụ lý, xét xử sơ thẩm trong vòng 4 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng nếu vụ án phức tạp. Bản án sơ thẩm có thể bị kháng cáo trong 15 ngày.

Tòa án dựa trên cơ sở nào để giải quyết tranh chấp?

Khi giải quyết tranh chấp mua nhà bằng vi bằng, Tòa án không chỉ dựa vào vi bằng mà còn xem xét toàn diện:

Hình thức giao dịch: Việc không công chứng hợp đồng là vi phạm hình thức, có thể khiến giao dịch bị tuyên vô hiệu (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Quá trình thực hiện nghĩa vụ: Nếu bên mua đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ tài chính hoặc bên bán đã giao nhà, Tòa án có thể công nhận giao dịch.
Điều kiện hợp pháp khác: Chủ thể giao dịch có quyền hợp pháp, bất động sản đủ điều kiện giao dịch, không vi phạm điều cấm hay đạo đức xã hội.

Thực tế, nhiều trường hợp mua nhà bằng vi bằng liên quan đến bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch như chưa có giấy chứng nhận, do đó Tòa án thường không công nhận giao dịch, buộc các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Ngoài ra, Tòa án còn có thể tiến hành đo đạc, thẩm định giá, áp dụng biện pháp bảo vệ tài sản tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự để làm rõ tình tiết vụ việc.

Tòa án căn cứ vào yếu tố nào để xem xét giải quyết tranh chấp?

Những thắc mắc thường gặp về mua nhà bằng vi bằng

Vi bằng có thể dùng để ghi nhận hiện trạng căn nhà không?

Có thể, vì Thừa phát lại được phép lập vi bằng ghi nhận hiện trạng hoặc hành vi giao tiền, nhưng vi bằng không chứng minh quyền sở hữu.

Tòa án có căn cứ vào vi bằng để giải quyết vụ án không?

Tòa án có thể xem xét vi bằng như chứng cứ nhưng phải đảm bảo tính hợp pháp và đáp ứng các điều kiện của pháp luật tố tụng.

Thời gian chuẩn bị xét xử tranh chấp mua nhà bằng vi bằng là bao lâu?

Thông thường là 4 tháng, có thể gia hạn thêm tối đa 2 tháng.

Giải quyết tranh chấp qua bao nhiêu cấp xét xử?

Hai cấp: sơ thẩm và phúc thẩm, với quyền kháng cáo hoặc kháng nghị nếu có vi phạm hoặc tình tiết mới.

Dịch vụ tư vấn pháp lý về tranh chấp mua nhà bằng vi bằng

Với nhiều năm kinh nghiệm, Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện trong giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất qua vi bằng. Chúng tôi hỗ trợ:

Phân tích hồ sơ, đánh giá rủi ro, xây dựng chiến lược pháp lý.
Đại diện thương lượng, hòa giải, soạn thảo văn bản pháp lý.
Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, đại diện tại tòa các cấp.
Tư vấn và hỗ trợ thủ tục thi hành án sau khi có bản án có hiệu lực.

Luật sư tư vấn cách thức giải quyết tranh chấp hiệu quả

Mua nhà bằng vi bằng không đảm bảo tính pháp lý và có nhiều rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt không thể chuyển quyền sở hữu hợp pháp cho bên mua. Vi bằng chỉ là chứng cứ về việc giao nhận tiền, không thay thế hợp đồng công chứng bắt buộc theo luật. Tranh chấp phát sinh từ giao dịch này thường phức tạp và đòi hỏi xử lý thận trọng qua thương lượng hoặc kiện tụng. Để bảo vệ quyền lợi tài sản của mình, bạn nên tìm đến các luật sư chuyên môn uy tín để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Chuyên tư vấn luật Chuyên tư vấn luật luôn sẵn sàng cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý nhanh chóng, chuyên nghiệp và hiệu quả. Hãy gọi ngay hotline 1900636387 để được hỗ trợ miễn phí.

Nguồn: Mua nhà bằng vi bằng là gì? Khi có tranh chấp giải quyết như thế nào?

>>> Xem thêm:

Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng

Tìm kiếm Blog này