CÓ ĐƯỢC KIỆN ĐÒI LẠI ĐẤT ĐÃ CHO NGƯỜI KHÁC MƯỢN ĐỂ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG HAY KHÔNG?

Vấn đề kiện đòi lại quyền sử dụng đất khi đã cho người khác mượn để thế chấp tại ngân hàng hiện nay là một chủ đề nhận được sự quan tâm lớn từ phía bạn đọc cũng như những người trực tiếp liên quan trong các tranh chấp đất đai. Thực tế cho thấy, nhiều chủ đất đã có hành vi cho người khác mượn đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhằm mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng. Vậy pháp luật Việt Nam có cho phép chủ đất kiện đòi lại đất đã cho người khác mượn và dùng làm tài sản thế chấp ngân hàng hay không? Bài viết dưới đây sẽ đi sâu phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này, đồng thời hướng dẫn chi tiết thủ tục khởi kiện đòi lại đất khi cần thiết.

 

Khởi kiện đòi lại đất

Bản chất pháp lý của giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất để thế chấp tại ngân hàng

Trước tiên, để xác định được quyền lợi của chủ đất khi có tranh chấp liên quan đến việc cho mượn quyền sử dụng đất nhằm mục đích thế chấp ngân hàng, cần phải hiểu rõ về bản chất pháp lý của loại giao dịch này. Đây là vấn đề quan trọng bởi vì pháp luật hiện hành chưa có quy định trực tiếp và cụ thể về giao dịch “cho mượn quyền sử dụng đất” trong trường hợp này.

Pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất

Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 đều không có quy định nào trực tiếp điều chỉnh việc “cho mượn quyền sử dụng đất”. Thay vào đó, các văn bản pháp luật này chỉ điều chỉnh các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có các quyền cơ bản như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không nhắc đến quyền cho mượn dưới bất kỳ hình thức nào.

Do đó, về mặt pháp lý, việc cho mượn quyền sử dụng đất để làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng có thể bị xem xét là một giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, thậm chí có thể bị coi là vô hiệu trong một số trường hợp.

Nguyên nhân dẫn đến vô hiệu giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất để thế chấp

Theo Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có thể bị tuyên bố vô hiệu trong các trường hợp sau:

• Sai đối tượng giao dịch: Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự, nếu đối tượng giao dịch không hợp pháp, không thuộc quyền định đoạt của bên giao dịch thì giao dịch đó bị vô hiệu. Trong trường hợp cho mượn quyền sử dụng đất để thế chấp, nếu giao dịch mượn không được pháp luật công nhận, đây là một ví dụ về sai đối tượng.
• Vi phạm điều cấm của luật: Điều 123 Bộ luật Dân sự quy định giao dịch bị vô hiệu nếu vi phạm các điều cấm của luật. Việc cho mượn đất để thế chấp trong khi luật không cho phép giao dịch này có thể bị xem là vi phạm điều cấm.
• Giao dịch giả tạo: Điều 124 Bộ luật Dân sự nêu rõ, giao dịch dân sự được xác định là vô hiệu nếu được lập ra nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm mục đích không hợp pháp. Việc cho mượn quyền sử dụng đất để thế chấp nhằm che giấu giao dịch vay vốn hoặc chuyển nhượng thực chất có thể bị coi là giao dịch giả tạo.

Thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Vai trò và quyền hạn của các bên trong giao dịch thế chấp

Theo quy định của Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Điều này có nghĩa là, trong giao dịch thế chấp, người thế chấp vẫn giữ quyền sử dụng tài sản nhưng chịu hạn chế một số quyền nhất định nhằm bảo đảm nghĩa vụ.

Ngoài ra, Điều 335 và 336 Bộ luật Dân sự quy định về bảo lãnh và các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ liên quan. Cụ thể, bảo lãnh là việc một người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho người có nghĩa vụ nếu người đó không thực hiện hoặc thực hiện không đúng.

Trong trường hợp cho người khác mượn sổ đỏ để thế chấp vay vốn ngân hàng:

• Người cho mượn sổ đỏ thực chất là bên đứng tên trên hợp đồng thế chấp, đồng thời là người bảo lãnh cho khoản vay.
• Nếu người vay không trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp (thông qua phát mãi, bán đấu giá, hoặc các hình thức xử lý khác theo thỏa thuận và quy định pháp luật) để thu hồi khoản vay.

Do đó, chủ đất cho mượn quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng phải ý thức được rằng họ đang chịu trách nhiệm pháp lý rất lớn, nhất là khi người vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

Chủ đất có quyền kiện đòi lại đất khi đã cho người khác mượn để thế chấp ngân hàng không?

Khi nào có thể khởi kiện đòi lại đất?

Theo quy định pháp luật, chủ đất có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu và đòi lại đất trong những trường hợp sau đây:

• Chủ đất bị lừa dối, không biết rằng quyền sử dụng đất của mình đã bị thế chấp để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng. Trong trường hợp này, theo Điều 127 Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự có thể bị tuyên vô hiệu do bị lừa dối.
• Giao dịch thế chấp không tuân thủ quy định của pháp luật, bao gồm:
• Không được công chứng, chứng thực theo quy định.
• Không đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền.
• Vi phạm các điều kiện pháp luật về giao dịch thế chấp.
• Người thế chấp không có quyền xác lập giao dịch (ví dụ quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng thuận).

Khi đáp ứng được các điều kiện trên, chủ đất có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án:

• Tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu.
• Hủy bỏ việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Buộc trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Buộc trả lại đất nếu đã bàn giao thực tế.

Trường hợp giao dịch thế chấp hợp pháp

Nếu giao dịch thế chấp đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, được đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp, thì việc khởi kiện tuyên bố vô hiệu giao dịch này không được tòa án chấp nhận.

Lúc này, nếu chủ đất không thể lấy lại đất, họ nên cân nhắc khởi kiện yêu cầu người mượn đất bồi thường thiệt hại do hành vi của họ gây ra.

 

Khởi kiện như thế nào

Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khi không thể đòi lại đất

Trong trường hợp chủ đất không thể lấy lại đất đã cho người khác mượn để thế chấp vì giao dịch thế chấp là hợp pháp hoặc tài sản đã bị ngân hàng xử lý, pháp luật vẫn bảo vệ quyền lợi của chủ đất thông qua việc bồi thường thiệt hại.

Căn cứ theo Điều 584 và 585 Bộ luật Dân sự 2015:

• Người gây thiệt hại phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế mà chủ đất phải gánh chịu.
• Chủ đất cần chứng minh các yếu tố sau:
• Hành vi của người mượn đất là trái pháp luật (ví dụ lừa dối, lợi dụng lòng tin).
• Thiệt hại thực tế đã xảy ra (mất quyền sử dụng đất).
• Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại.

Chủ đất có thể yêu cầu bồi thường các khoản:

• Giá trị sử dụng đất bị mất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử.
• Chi phí đã bỏ ra để cải tạo, xây dựng công trình trên đất (nếu có).
• Thiệt hại về tinh thần (nếu có).
• Chi phí hợp lý nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế thiệt hại.

Ngoài ra, nếu có dấu hiệu người mượn đất có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản (theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015), chủ đất có quyền tố cáo đến cơ quan công an để xử lý hình sự. 

Những rủi ro pháp lý khi cho người khác mượn đất để thế chấp ngân hàng

Việc cho người khác mượn quyền sử dụng đất để làm tài sản thế chấp vay ngân hàng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà chủ đất cần lưu ý kỹ càng trước khi quyết định đồng ý. Thực tế đã cho thấy nhiều chủ đất bị mất trắng tài sản do không hiểu rõ bản chất pháp luật hoặc bị lừa dối.

Một số rủi ro chính bao gồm:

• Rủi ro mất quyền sử dụng đất: Khi người vay không trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định, từ đó chủ đất có thể mất đất vĩnh viễn nếu tài sản bị phát mãi, bán đấu giá.
• Rủi ro về nghĩa vụ trả nợ: Người cho mượn quyền sử dụng đất có thể trở thành bên bảo lãnh, phải chịu trách nhiệm trả nợ thay cho người vay nếu người vay không thực hiện nghĩa vụ.
• Rủi ro tranh chấp kéo dài: Quá trình khởi kiện đòi lại đất có thể kéo dài nhiều năm, phát sinh chi phí tốn kém cho việc thuê luật sư, án phí.
• Rủi ro không được bồi thường: Người mượn đất không có khả năng tài chính để bồi thường, gây khó khăn cho việc thi hành án.

Khuyến nghị phòng tránh rủi ro:

• Tuyệt đối không cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc ủy quyền sử dụng đất khi không nắm rõ mục đích, bản chất giao dịch.
• Tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia, luật sư trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng hay giấy tờ liên quan đến đất đai.
• Kiểm tra cẩn thận các văn bản, giấy tờ trước khi ký và yêu cầu đối phương cung cấp đầy đủ thông tin minh bạch.

Một số câu hỏi thường gặp liên quan đến kiện đòi đất cho người khác mượn thế chấp ngân hàng

• Thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu do bị lừa dối là bao lâu?
  Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện là 02 năm kể từ khi chủ đất biết hoặc phải biết về hành vi lừa dối và việc quyền sử dụng đất bị đem đi thế chấp.
• Ngân hàng có phải luôn là “người thứ ba ngay tình”?
  Không phải trong mọi trường hợp. Ngân hàng chỉ được coi là người thứ ba ngay tình nếu tại thời điểm xác lập giao dịch họ không biết và không thể biết về việc người thế chấp không có quyền hoặc có hành vi gian dối, đồng thời giao dịch được đăng ký đúng quy định.
• Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ một người đứng ra cho mượn để thế chấp thì sao?
  Việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng thuận của cả hai vợ chồng. Nếu một bên tự ý thế chấp, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ đối với phần quyền của người không đồng ý.
• Quy trình khởi kiện đòi lại đất diễn ra như thế nào?
  Quy trình gồm các bước: nộp đơn và chứng cứ, tòa án xem xét thụ lý, hòa giải, chuẩn bị xét xử, phiên tòa sơ thẩm và có thể có phúc thẩm.
• Hậu quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu là gì?
  Các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu, đăng ký giao dịch bảo đảm bị hủy bỏ. Ngân hàng không còn tài sản bảo đảm để đòi nợ.
• Nếu người mượn đất không có khả năng bồi thường thì sao?
  Việc thu hồi thiệt hại sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Chủ đất có thể yêu cầu cơ quan thi hành án xác minh khả năng thi hành án, tố cáo hành vi tẩu tán tài sản nếu có dấu hiệu phạm tội.
• Ý nghĩa của việc đăng ký giao dịch bảo đảm?
  Đăng ký giao dịch bảo đảm tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bảo vệ quyền lợi ngân hàng trước các tranh chấp. Thiếu đăng ký có thể khiến giao dịch không có hiệu lực với người thứ ba.
• Chủ đất có thể thương lượng với ngân hàng về nợ và tài sản thế chấp không?
  Có thể và nên làm điều này, đặc biệt nếu chủ đất là bên bảo lãnh. Các phương án thương lượng có thể gồm cơ cấu lại nợ, chuyển nhượng nợ, thỏa thuận xử lý tài sản.

Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ khởi kiện giải quyết tranh chấp đòi lại đất đã cho mượn thế chấp tại ngân hàng

Chuyên tư vấn luật là đơn vị chuyên sâu trong lĩnh vực pháp luật đất đai, cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến việc cho mượn đất để thế chấp ngân hàng, gồm:

• Tư vấn pháp lý về giao dịch cho mượn đất, xác định quyền và nghĩa vụ các bên.
• Đánh giá giá trị pháp lý của giao dịch, đặc biệt liên quan đến người thứ ba ngay tình trong tranh chấp.
• Tư vấn giải pháp pháp lý và các phương án lấy lại đất khi quyền sử dụng đất đã bị thế chấp.
• Hướng dẫn thủ tục, hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai cho mượn.
• Soạn thảo đơn từ và các văn bản tố tụng pháp lý liên quan.
• Đại diện khách hàng tham gia tố tụng giải quyết tranh chấp tại tòa án.

Luật sư tư vấn về đất đai

Việc kiện đòi lại quyền sử dụng đất đã cho người khác mượn để thế chấp tại ngân hàng là một quá trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi người chủ đất phải có kiến thức vững chắc về luật đất đai, dân sự cũng như thủ tục tố tụng dân sự liên quan. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp đòi lại đất cho mượn thế chấp Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.

Nguồn: Kiện đòi đất cho người khác mượn thế chấp ngân hàng được không?

>>> Xem thêm:

• Thủ tục khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại như thế nào?
• Thế chấp quyền sử dụng đất của người khác được không?